КАК КОРРЕКТНО ВОЗВОДИТЬ ЦЕРКОВЬ В ГОРОДСКОЙ ЧЕРТЕ
Выбор земельного участка под строительство храма сопряжен с множеством проблем. Чтобы избежать штрафов и лишних расходов, не столкнуться лицом к лицу с протестными настроениями, не попасть на крючок к недобросовестным проектировщикам и генеральным подрядчикам, нужно придерживаться нескольких важных правил. «Журнал Московской Патриархии» выделил 15 моментов, требующих первоочередного внимания. В первой части публикации мы поговорим о юридических тонкостях землеотвода, типичных ошибках при проектировании новостройки как элемента городской среды и важности присутствия молодого прихода в соцсетях.
Правило 1. Заранее рассчитывайте длительность проектных работ и оценивайте продолжительность стройки, прикидывайте порядок ее общей сметы
Намерение любого хозяйствующего субъекта застроить тот или иной земельный участок начинается с оформления на него прав собственности. В рамках нынешнего Градостроительного Кодекса РФ применительно к возведению храмов-новостроек эта работа возможна по двум сценариям. Либо посредством оформления прав на земельный участок, включенный в генплан того или иного муниципалитета. Либо через акт дарения (договор пожертвования) земли, находящейся в частной собственности (как вариант ― выкупаемой меценатом). Второй случай гораздо привлекательнее ― получатель практически не тратит силы, средства и время. Однако и он не лишен коварных моментов.
Поучительная история с подаренной Церкви земле произошла в одной из епархий в стране, сопредельной с Россией, и уже много лет доставляет головную боль местным светским властям и священноначалию. Авторитетный местный бизнесмен, сумев найти подход к служившему в начале 1990-х годов в райцентре настоятелю, уговорил его возвести колоссальный собор. И даже успел на свой страх и риск вырыть огромный котлован, чем вместе с настоятелем пожелал порадовать епископа. Но тот, поняв всю ненадежность спонсора и ужаснувшись последствиям, встал на колени перед бизнесменом и настоятельно попросил его прекратить стройку. Не промолвив ни слова, бизнесмен сел в джип и уехал. Через пару месяцев он погиб за границей, а превратившийся в небольшое прямоугольное озерцо котлован до сих пор считается главной достопримечательностью городка.
«При предложении подарить земельный участок ни в коем случае не занимайтесь самодеятельностью! В первую очередь обязательно обращайтесь за благословением к правящему архиерею», ― советует помощник председателя Финансово-хозяйственного управления Московского Патриархата (ФХУ МП) кандидат технических наук священник Александр Привалов. «Случаются проблемы, когда застраиваемые участки находятся в частной собственности, ― признается ответственный по Программе возведения новых храмов в столице (далее ― Программа - Ред.) в Викариатстве новых территорий благочинный церквей Никольского округа протоиерей Александр Балглей. ― Совместно с аппаратом Патриаршего куратора Программы, депутата Госдумы Владимира Ресина, мы пытаемся испросить их ― естественно, на безвозмездных для нас условиях. Крупный застройщик, как правило, не противится строительству храма на своей земле, но при этом желает сохранить свое влияние на участок. Если вдруг он теряет интерес к нему, то может передать его по договору пожертвования (подробнее о нем читайте во второй части материала в следующем номере. ― Авт.) Но такое бывает редко». Отец Александр вспоминает любопытный прецедент в сельском поселении Пыхтино. Группа «ПИК» построила там храм и по соседству с ним здание воскресной школы, но потом раздумала отдавать Церкви эти постройки. И если в храме уже идут богослужения, то воскресная школа на интернет-аукционе «ЦИАН» выставлена на продажу. «В подобных случаях рычагов влияния на собственника у нас, к сожалению, нет», ― говорит священник.
Впрочем, гораздо чаще приходится иметь дело с находящейся в государственной собственности землей, права собственности на которую зарегистрированы местным муниципалитетом. «Начинать в этом случае нужно с контакта с главой местной администрации. По нашей практике, чиновники такого ранга охотно (по крайней мере, пока) идут навстречу Церкви и, как правило, предлагают несколько вариантов. Выбрав подходящий, приходская организация (в этот момент общине следует испросить благословения священноначалия назначить настоятеля, который фактически будет нести послушание главы прихода) в первую очередь должна озаботиться межеванием и составлением двух архитектурно-планировочных документов. Первый ― генплан земельного участка (он описывает главным образом процент застройки и высотность объекта), второй ― проект планировки территории. Сразу вслед за этим настает черед подготовки акта разрешенного землепользования (он нужен, чтобы на законных основаниях перевести, если это требуется, предназначенные под жилье или строительство промышленных зданий земли в иную категорию). Эти бумаги относятся к категории изменений в градостроительную документацию того или иного муниципального образования, и по Градостроительному Кодексу РФ их должны утвердить жители (на публичных слушаниях) и местные депутаты (решением собрания представительного органа муниципалитета, например советников района)», ― продолжает отец Александр. Естественно, заниматься всей этой подготовкой инициатору строительства предварительно приходится за свой счет. Самый трудоемкий ― проект планировки, его среднюю цену наш собеседник определяет в 2 млн руб.
Если предварительный этап пройден успешно, следует разрабатывать собственно проектную документацию, относящуюся к конкретному церковному зданию. Это уже чисто техническая работа, более-менее четко прогнозируемая по срокам реализации. Общий свод проектной документации утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации № 87 и содержит 12 позиций ― начиная от Пояснительной записки1. Всех их можно разделить на три стадии, кратко известные у строителей как «ЭП» (архитектурно-градостроительные решения), «ИП» (конструктивные и объемно-планировочные решения) и «РД» (рабочая документация). Документы стадии «ЭП» следует согласовывать у священноначалия. По патриаршей рекомендации их, кроме того, лично визирует главный архитектор епархии (в Москве ― главный архитектор ФХУ МП) и представитель Экспертного совета по церковному искусству, архитектуре и реставрации. Кроме того, в соответствии с названным выше постановлением российского правительства, они проходят через полный регламент утверждения в региональных архитектурных управлениях. «Стадия "ИП" ― это основные бумаги для прохождения государственных экспертиз проекта, они же идут в Госстройнадзор, который после определения генподрядчика выдает разрешение на строительство, ― продолжает отец Александр Привалов. ― Наконец, стадия "РД" ― рабочие чертежи для строителей, которые используются в том числе для расчета необходимой потребности в стройматериалах и уточнения сметы. Со всеми положенными согласованиями подготовка документов на стадии "ЭП" требует одного-двух месяцев, "ИП" ― шести, "РД" ― четырех месяцев. То есть за год подготовить полный комплект проектной документации вполне реально; правда, следует учесть, что еще один-два месяца уйдет на получение заключения государственной экспертизы. Что же касается подготовительной процедуры по оформлению земельного участка, ее продолжительность оценить труднее. Впрочем, московский опыт показывает, что от выбора расположения будущего храма до завершения всех проектных работ проходит около 20 месяцев».
Строители-практики говорят, что в современной России весь комплекс бумажных подготовительных работ обходится заказчику примерно в одну десятую стоимости объекта. Это правило удобно использовать и как критерий для грубой оценки строительной сметы: она составит на порядок больше, чем вы потратили на бумажную «волокиту». «Если смотреть на всю процедуру возведения храма формально, общая смета строительства состоит из стоимости всех компонентов и конструкций, инженерного оборудования и отделки. При этом надо помнить, что в линейке общественных зданий храмы тяготеют к "дорогому" сегменту. Это в хорошем смысле эксклюзивное, штучное здание, представляющее собой синтез творческого мастерства специалистов разных направлений, которые прибегают к современнейшим технологиям и самым передовым достижениям строительной мысли, ― объясняет генеральный директор Архитектурно-художественного центра «Арххрам» Андрей Оболенский. ― Правда, в последнее время все чаще приходится сталкиваться с некоторой "оппозицией дешевизны": мол, литургическая молитва возможна и в храме из палаточного брезента, а все эти благоукрашательства от лукавого. В любом случае порядок величины сметы целиком определяется застройщиком. Чем серьезнее и опытнее приступающая к стройке структура, тем скрупулезнее она просчитывает возможные затраты. Но как бы там ни было, заказчику неплохо в общих чертах представлять себе "кредитную линию" и место, где взять деньги, когда они понадобятся на тот или иной этап строительства (по крайней мере, пока вы возводите "коробку" здания ― до момента, когда можно будет закрыть периметр, подключить теплоснабжение и приступить к работам по убранству). Как положительный пример могу вспомнить подход заказчика по одному подмосковному храму, в сооружении которого я принимаю участие с 1997 года. Уже полтора десятка лет храм "в строю", постепенно обрастает благолепием. Никакой гонки, никакой спешки, как только появляются средства ― их тратят на очередной архитектурный элемент интерьера!»
Примечание
1 Постановление Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 г. «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
ОСТАЛЬНЫЕ 14 СОВЕТОВ - В ПОЛНОЙ ВЕРСИИ МАТЕРИАЛА В 8-М и В 9-М НОМЕРАХ "ЖУРНАЛА МОСКОВСКОЙ ПАТРИАРХИИ"
